“金三银四”“五一看全年”……刚刚过去的一段时间，可以说是地产业内除了“金九银十”之外最为密集、分量最重的“营销季”。随着各大机构对广州市场的监控数据陆续出炉，成绩单也随之亮相。可以看出，市场热度仍显平淡，一手房市场分化演绎极致，而二手房则以价换量趋势延续。

　　文、表/广州日报全媒体记者：龙乐乐

　　新房：演绎分化行情 预计仍将持续

　　刚刚出炉的四月成交数据显示，在中心区全新盘的带动之下，4月份的一手成交创下年内新高。广州中原研究发展部（以下简称“广州中原”）数据显示，4月广州新房网签5218宗，较 “金三”期间环比上升29%，该机构分析指出，这主要是由于三四月份海珠、天河等区的全新盘入市陆续进入网签，考虑到该批项目主要以高端改善项目为主，也说明在广州“127新政”松绑中心区限购门槛之后，中心四区120㎡以上产品的市场信心较足。从分区数据来看，海珠、白云、天河、黄埔、花都、南沙、番禺的成交增长达到或超过了全市平均水平。

　　值得注意的是，在网签量大幅回升的同时，一手项目的成交转化率却仍然走低。克而瑞数据监控显示，4月来访认购走势波动向下，尤其是下半月市场缺乏红盘推新补货，成交氛围陷入胶着，转化率降至3%以下，为近期低点。但与此同时，市场却并不缺红盘，保利燕语堂悦、琶洲南TOD二期、中海大境等均在4月份有开盘或推新动作，可见项目之间的分化行情演绎更为极致。

　　不过，从“五一”期间的市场情况来看，呈现出积极变化。根据克而瑞对全市60个主要热点项目的监控，五一当周的来访量有九千余组，明显高于三四月份的周均五六千组水平。“说明广州之前出台的利好政策还是有效果的。当前购房者比较慢热，市场需要靠各种手段去持续调动，才能有效激活需求。”克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓解读道。

　　二手房：以价换量 成交活跃度高

　　相较于一手市场明显的结构化行情，二手市场则呈现出较为明显的“以价换量”趋势。单纯从成交量上看，广州的二手市场可以说延续了三月份的热度，成交宗数达到9128宗，环比仅微跌2.61%，考虑到四月持续下雨的天气对于看二手房更不便利，这一成交水平可以称得上较为满意了。

　　但对于二手房业主而言，整体感觉仍然是成交周期较长。广州中原监控数据显示，业主的报价信心持续不足，月度指数下滑至16.8%，处于历史较低水平。这一数据说明当前的二手房议价空间持续在扩大，若想快速成交，需要较大幅度让价，而这也是部分自住型业主感觉难以成交的主要原因。成交均价方面，4月份广州二手房均价27537元，环比下跌1.9%。

　　在对于后市的展望上，广州市房地产中介行业协会调查显示整体预测偏谨慎：三四月份二手市场以价换量特征明显，笋盘得到一定消化，认为成交价格持续下降趋势有望得到缓解的经理人占比上升，除5月成交价指数环比增长5.88个百分点至38.24之外，其他各单项指数均有下降，其中成交量指数下降2.94个百分点至44.12，消费者入市意愿指数下降11.58个百分点至41.36。

　　公寓：政策利好推动 供需皆有回暖

　　4月中旬，有媒体报道广州将停止审批商务公寓等类住宅项目，虽然该消息未经官方证实，但在其对存量公寓的利好效应带动之下，广州的公寓市场在四月份呈现出供需两旺的格局。

　　供应方面，总计有四个项目供应，合计1448套，其中位于海珠区的琶洲one57和保利琶洲四季分别为小面积loft和大平层公寓，从开盘情况来看市场热度高。而从成交量方面来看，广州全市一手公寓成交量为1017套，环比大涨101%，同比则微跌4%，成绩优于住宅类产品。

　　对于公寓这类产品是否有入手价值，业内看法并不一致。多位业内人士表示，公寓类产品并非市场的主流，对于自住来说居住舒适度并不高，而若买来出租，则对区位、运营、折旧等方面都要有较为全面的考量，对于小体量资金而言并不是好的选择。

　　市场分析：改善产品“声量大” 刚需住房需求才是市场基石

　　在相当长一段时间里，改善产品成了广州楼市的关注焦点。由于总价相对高、区位也相对核心，使得它们在市场内关注度高，有着较大的“声量”。然而，克而瑞不久之前的一组数据颠覆了许多业内人士的认知。今年1~4月份，广州一手住宅的套均成交均价为417万元/套，但是成交最多的总价段为100万~200万元，为4926套，占比达到了31%，主要集中在增城、花都等外围区域。

　　二手市场情况也十分相似。广州房地产中介行业协会数据显示，90㎡以下的二手房成交占比超过50%，以2.8万元/㎡均价计算，均位于300万元总价段以下。

　　千万级豪宅交易量连破历史新高固然吸引目光，但数据说明，总价300万元以下的刚需产品才是广州住房需求的基石。

　　据合富研究院统计，目前广州有近五成的买家为卖一买一的置换客。因此，是否能够推动观望之中的刚需群体入场，有效打通一二手循环，实现向上置换，才是市场能否真正企稳的关键。