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允许专项债券用于土地储备和收购存量房、及时优化完善相关税收政策……财政部支持房地产平稳发展的一系列积极表态，对业内最为关注的“去库存”与“降成本”两大问题都给出了较为明确的定调。作为在本轮地产政策宽松周期之中行动较快的一线城市，广州也打开了新的政策空间。业内预计，非普通住宅税费在二手交易环节的优惠比例最高可达房价的5%~8%，释放可观购买力。
文/表 广州日报全媒体记者 龙乐乐
补足资金实力
推进存量房收购去库存
在10月12日举行的发布会上，财政部表示“将积极研究出台有利于房地产平稳发展的增量措施，支持收购存量房”。对此，主要采取两项措施：一项是用好专项债券来收购存量商品房，用作各地的保障性住房。另一项是继续用好保障性安居工程补助资金。
用好专项债收购存量商品房
这意味着，备受关注的“存量房收储”资金来源有了政策定调。当前，“去库存”是楼市关键词，而存量房收储则被视作重要手段，但此前一直面临着“钱从哪里来”以及转为保障房之后的盈利问题。据中指研究院监测，目前有10余城发布了征集商品房用作保障性住房的公告，其中，广州增城区也发布了收购商品房用作安置房源的征收公告。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析指出，预计接下来专项债将给地方相关国企注资，成立独立的平台公司，满足资本金要求用于推进收购存量商品房作为保障性住房。另一方面，保障性安居工程补助资金转向支持存量，也意味着财政资金开始补足地方的资金实力，推进去库存。
专项债还可用于土地储备
在土地市场上，此次会议还明确了专项债还可用于土地储备。上海易居研究院副院长严跃进表示，对于完全没有开发或者符合条件的土地，地方政府将可以通过专项债进行收储，重新纳入土地储备项目，从而实现对土地市场的调控达到“稳地价”的目的，而这将对房企的资金回笼形成利好。“随着闲置土地和闲置房屋减少，市面上流通和交易的土地、房屋等自然会供求关系优化，价值提振空间扩大，买卖优势增强。”对于推进存量房及土地收储对市场的影响，严跃进如此说道。
政策举措
财政部副部长廖岷表示，“下一步我们将坚持严控增量、优化存量和提高质量，积极研究出台有利于房地产平稳发展的政策措施。”对此，主要有以下三个方面的考虑：
第一，允许专项债券用于土地储备。主要是考虑到当前各地闲置未开发的土地相对较多。支持地方政府使用专项债券回收符合条件的闲置存量土地。确有需要的地区，也可以用于新增土地的储备项目。
第二，支持收购存量房屋，加大保障性住房的供给。主要采取两项支持措施。一项是用好专项债券来收购存量商品房，用作各地的保障性住房。另一项是继续用好保障性安居工程补助资金。
第三，及时优化完善相关的税收政策。正在抓紧研究明确与取消普通住宅和非普通住宅标准相衔接的增值税、土地增值税政策。
优化非普通住宅税费
有望释放改善需求
购房税费的减免将直接带来购房成本的降低。财政部相关负责人表示正在抓紧研究明确与取消普通住宅和非普通住宅标准相衔接的增值税、土地增值税政策。
目前非普通住宅转手交易成本较高
“按比例来说，在广州5.3%的非普通住宅增值税可以说是二手交易中最为可观的一笔税费。”一位中介业内人士告诉记者，目前广州普通住宅转手满两年即可免征增值税，而非普通住宅则不享受减免优惠，两年内全额征、满两年后在提供发票的情况下可选择差额征收。
若取消普宅与非普宅在该项税费上的标准差异，影响范围有多大呢？以广州现行标准，可享受税费优惠的普通住宅标准须同时满足三个条件：小区建筑容积率在1.0以上、单套住房建筑面积144平方米以下（含144平方米）、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格的1.44倍以下。记者在贝壳找房平台上查询发现，仅以面积为标准，在149495套房源之中，建筑面积超144平方米的就达14612套，比例9.7%。此外，广州非普通住宅不享受首套房契税优惠，均按3%的比例征收，非普通住宅在转手时的交易成本较高。
“非普通住宅并不等于‘豪宅’。”上述中介人士告诉记者，“珠江新城等区域的豪宅、外围区域低容积率小区、大户型产品将主要从中受益。”
一手房市场高端产品的市占率逐步提高
当前一手房市场高端产品的市占率也在逐步提高，克而瑞数据显示，144平方米及以上户型成交占比从2021年的5%提高到了9%。因此，降低该类房产未来在二手市场流动的成本，将有效激活中高端需求入市。李宇嘉表示，在刚需和改善居住需求占主导的情况下，市场对交易和价格比较敏感，各类二手交易税负节约最高可达房价的5%~8%，从而产生极大的“降成本”效应，有利于释放门槛上的需求。
市场观察
政策落地反馈积极
供求关系将进一步优化
在一系列政策利好的托举之下，“银十”楼市已现回暖迹象。广州市住建局数据显示，广州国庆期间全市一手住宅认购量达5855套，超“金九”全月网签量，节后成交水平仍在高位运行。
对于财政部针对房地产平稳发展的一系列政策措施落地之后的影响，严跃进表示今年四季度房地产工作重心在于促进住房交易市场的回暖，目前已有序推进，市场反馈积极。随着土地和存量项目的盘活等，供求关系会有进一步优化空间。
58安居客研究院院长张波则认为，当下的核心问题依然是购房信心的复苏。“一方面要靠一揽子经济政策的不断落地和生效，更好促进全国经济面的积极向好，并带动就业、去库存等数据恢复到更合理区间，以提升整体面的预期；另一方面需要房价不断稳定，带动购房者预期平稳，以推进市场良性发展。”
在房企端，数据显示，2024年1~9月，TOP100房企销售总额同比下降38.8%，房企去化能力仍然较弱。该机构企业研究总监刘水指出，房企应该积极利用允许专项债券用于回收闲置土地、调整普宅与非普宅标准相衔接的土地增值税等政策契机，处置闲置土地和加快去化存量商品房，回笼资金，增强流动性。