房地产开发板块近期反弹强劲。来源：同花顺

　　广州日报讯 （全媒体记者 龙乐乐）昨日，房地产开发、装修建材、装修装饰等地产链相关股票逆市走强，其中房地产服务板块领涨。个股方面，云南城投、我爱我家、特发服务等涨幅居前。

　　有消息指出，昨日房地产相关板块的逆势上涨，或与各地计划购买尚未售出的存量住房传言，特别是杭州打响收储模式“楼市去库存”第一枪的消息有关。

　　杭州落地“收储去库存”

　　5月14日，杭州市临安区住房和城乡建设局发布公告，在区内范围收购一批商品住房用作公共租赁住房，房源要求位于杭州市临安区范围内。

　　公告同时提出了具体操作方式，对房源基本条件、最高限价原则、供应商资格条件等做出了规定。对于收购房源的基本条件，临安规定：房源以整幢作为基本收购单位，同时单套建筑面积不超过70平方米；收购房源需搭配一定比例车位，房源待售车位数量满足配比条件，即60平方米（含）以下的每套按0.6个车位比例配置，60平方米以上的每套按1.0个车位比例配置。　　此外，临安还明确了收购房源的最高限价原则：以不超过周边房源、车位的评估价作为本次收购的最高限价，最终按经区政府审议通过的《关于收购商品住房用作公共租赁住房的具体实施方案》执行。

　　据悉，自从今年4月30日中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产”以后，市场对通过“政府收储存量房产以缓解市场压力”就有了一些期待，但相关消息一直未得到确认。

　　直到前日，杭州市临安区政府推出“托底收储”，市场消息终于得到了部分证实。这也是自南京提出可以收储存量房作为保障房后，首个正式明确保障房可以通过收储存量房的地区。“这也意味着，未来不管是公租房、保租房、拆迁安置房，都可以通过存量盘活的方式来解决。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出。

　　至于具体操作，对于消化超过70%，尾货去化难的项目，建议采取政府基金收购尾货的方式实现完全去化，让项目顺利交付。对于前期消化较少（比如30%）、后续消化难的项目，建议通过产权调换将购房人置换到其他项目后，由基金介入整盘收购，并用于配租或配售保障性住房。

　　政府资金消化存量规模待解

　　“去库存”正在成为国内楼市的关注焦点。据天风证券估计，2022年底，国内空置二手房面积约有47亿平方米，考虑到近年来新增需求也在消化空置的存量住房，估计2024年3月空置二手房面积约有44亿平方米。即使不考虑房企待开发土地面积，只考虑新房广义库存（房企已开工未销售的住宅）和能成为有效供给的空置二手房，目前广义住房库存达26.3亿平方米。其中，新房广义库存约为15.3亿平方米（假设可售比为98%）；有效的空置二手房面积约为11亿平方米（假设空置二手房仅有25%能成为供给）。

　　从目前地产项目的去化周期来看，易居研究院数据显示，3月份100个城市中一、二和三四线城市的新建商品住宅存销比分别为19.2、21.6和33.1个月，均高于公认的18个月安全线。

　　值得一提的是，通过政府资金能够消化的地产项目存量规模到底有多大，仍然是个未知数。据天风证券测算，要起到托市作用，则需将住宅去化周期压降至18个月以内。据此计算，需要去掉约7.4个月的库存，对应7.7亿平方米销售，约占广义住房库存的29%。

　　对此，李宇嘉表示，存量盘活是很有必要的，但怎么盘活、谁来盘活、怎么定价、资金从哪来、收购后的用途、收购谁的（国企的、民企的），是否担心道德风险（在多大限度上帮助企业解困）、廉政风险等，都需要进一步明确。

　　专家解读

　　预计将有更多城市展开类似试点

　　在市场预期尚未完全扭转的情况下，政府资金的托底作用尤其受到关注。

　　多位业内专家认为，杭州虽然选择了非中心区的临安作为政策实施地区，但其影响仍然是非常重磅的，预计更多城市接下来可能会效仿杭州展开试点。

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，无论是新型城镇化（降低热点城市入户门槛），还是公共服务均等化，收入、就业和预期等基本面因素，都是慢变量，对于成规模的存量二手房，要加大政府性基金的收购力度, 提高流通率，存量在售新房则可以根据实际情况考虑通过创新货币政策工具，收购在售项目用作配租、配售型保障房，修复开发商资金链，稳定开工和供地。

　　“杭州临安该政策意味着在去库存或消化存量房产方面，国家队出手了。”易居研究院研究总监严跃进表示，这是对高层会议的落实，同时也对房企的库存房源落实了新的去化导向。

　　“此类政策信号意义非常强，对于各地新房库存消化，鼓励大家积极认购新房等都有积极的作用。这可以理解为今年消化存量房产中，除了以旧换新政策外，又一项全国重磅的政策创新，预计后续其他城市也会跟进。此类政策具有高能级的效应，值得重点关注。”易居研究院研究总监严跃进解读道。