改善型需求有望持续释放

　　随着楼市传统销售旺季“金九银十”步伐的临近，广州房地产市场也出现明显变化。多个热点项目拿到新货预售证，市场推货节奏开始加快，成交热度也在上升。相比往年，今年整体新增供应量明显减少，这也让市场热点项目有所减少，预计将影响“金九银十”的成色。业内人士表示，当前房地产市场仍处于调整期，筑底时间可能延长，市场向好还需要各方共同努力，预计迎来新一轮的政策扶持以及房企的营销大战。

　　文、图/广州日报全媒体记者 刘丽琴

　　供应节奏加快 近期新房成交总体上涨约一成

　　从最新的市场行情来看，根据合富的统计数据，“金九”前期广州市场变化非常明显。市场推货节奏在明显加快，供应方面，开发商加快了取证，上周新增供应有9.7万平方米，环比上涨了60%。不少近期热点项目拿到新货预售证，白云的保利云境、国贸云上两个楼盘新增供货334套；黄埔的海丝城项目一城江山海获得预售证同样供货334套，番禺星河盛世锦城也有125套新货获得预售证。

　　成交方面，新房成交总体上涨了约10%，中心区和近郊表现良好，环比分别上涨了18%和9%。二手市场出现阶段性的调整，交易规模有小幅的上下波动。

　　具体到区域成交行情来看，天河普遍稳价顺销，成交平稳。海珠区促销走货和性价比高的项目仍保持了热销，保利燕语堂悦、明珠花园都有单周10套以上的成交。特别值得一提的是，荔湾区上周的表现更为突出，新盘保利珠江天悦开出“5字头”售价，加上一线江景和内港湾游艇码头的资源优势，成为市场热点，成功在“金九”前抢跑。白云区的成交则主要集中在让利的一些个盘上。比如，保利云湖壹号推出特价单位，周成交达十几套。

　　而远郊区域的表现一般，但增城低价引流的项目以及花都的规模大盘，例如万科四季都会、保利水木芳华、中旅名门府等项目成交也不错。近郊区域，番禺大户型楼盘热度走高，代表楼盘包括华润长隆悦府、越秀大学星汇锦城等，热点的楼盘依然有不错的成交成绩。黄埔区则是高热度项目表现突出，代表性楼盘万科黄埔新城、保利招商华发中央公馆，上周分别成交了10套和8套。接下来，区域内很快将有多个旧改大盘上市，像中建玖合·未来方洲，规模较大、设计亮点多，将成为区域内被重点关注的项目。

　　盘点近期广州新房市场三个特点

　　一是“淡季不淡”。7~8月是传统购房淡季，但新房成交量在多项利好政策的刺激下，成交同比明显上升。中指数据显示，2024年7月，广州市新建住宅成交套数为5632套，总成交面积为66.7万㎡，同比分别上升24.8%以及31.4%，市场成交相对活跃。8月，新房市场维持一定热度，截至25日，广州市新建住宅成交套数和面积分别为3807套/40.6万㎡，同比分别上升9.1%和4.4%。

　　二是性价比高、户型创新的项目去化较好。近期部分入市或即将入市的新房项目由于价格相较周边竞品有一定优势，且积极应用广州容积率新规，创新产品设计，套内实用面积提升明显，呈现出较高的性价比，带动项目来访量、成交量的提升，购房者对此类新房项目更为青睐。

　　三是市场持续分化。中心城区项目以及改善型产品的去化速度较理想，郊区项目以及刚需产品仍相对不够理想。据中指数据，今年1~7月，中心城区（天河、海珠、越秀、荔湾）新房成交面积同比上升5.5%，其余区域新房成交面积同比下降29.9%；成交总价超1000万元以上新房套数占比为8.1%，较去年同期提升1.9个百分点。

　　下半年有十多个全新盘亮相或开盘 土地市场持续补仓

　　相比以往，今年的“金九”抢跑项目不多，这主要是因为市场整体供应量比往年有所下滑，将使得今年“金九银十”能吸引市场关注的热点项目会有所减少。从市场新的热点来看，据不完全统计，预计下半年有十多个全新盘亮相或开盘。其中位于琶洲的越秀琶洲·樾|华樾，将推出大平层产品；保利除了新盘保利珠江天悦抢先一步开售，其广钢鹤洞路地块项目预计在9月迎来亮相。

　　而从区域来看，黄埔因多个全新项目亮相将成为新的热点区域。目前黄埔有富颐华庭、珺合府、保利中央公馆、黄埔新城等多个持销项目，同时，还有多个旧改大盘将陆续上市，如一城江山海（双沙旧改）、中建玖合·未来方洲（文冲东旧改）、星河·盛世禧悦（华甫荷村旧改）等。此外，花都作为率先宣布买房可享“准户口”待遇的区域，也将有3个全新盘上市，具有一定的热度。

　　从市场产品构成和置业需求来看，预计改善型需求仍将持续释放。克而瑞数据监测显示，今年上半年广州热销面积段呈现出“两头尖”的特点，其中一头是中高端，另一头则为高性价比的刚需房源。热销项目多为核心区改善盘，供应相对稀缺，或是价格优势明显的刚需盘。促销之下刚需项目性价比优势不断显现，90㎡以下户型成交占比由2021年上半年的29%提升至今年上半年的33%。同时，年初120㎡以上产品解除限购，以及在改善需求旺盛带动下，对144㎡以上非普通住宅产品促进效果较大，成交占比由2021年上半年的5%增长至今年上半年的9%。

　　此外，影响市场供应的土地市场正在发力。广州已于8月15日发布第三批拟供商品住宅用地项目清单，共50宗地块，其中中心城区30宗，外围城区20宗，本周一，又通过秋季土地服务推介会重点推荐了24宗优质地块，涉及世界大观、金融城、琶洲等热点板块。优质地块的推出，也将带动区域热度提升。

　　专家观点

　　中指研究院华南分院研究总监杨永俊表示，即将来临的“金九银十”是房地产传统销售旺季，随着广州“528”房地产新政的落地以及允许提取住房公积金支付购买新建商品住房首付款的政策带动下，置业者的购房门槛不断下降，一部分潜在需求有望在旺季市场氛围中释放。

　　展望9月，在供应端，预计房企将积极备战“金九银十”销售旺季，新房供应量或有所上升。在成交端，将延续近期市场特点，改善型需求持续释放，在首付比例降低、房贷利率持续下行等利好因素的推动下，中心城区高性价比项目预计销售情况相对理想。

　　克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓表示，进入“金九银十”，随着开发商加大供应力度，楼市新一轮营销大战也将展开，7、8月份暂时收起的折扣优惠又会重新释放出来。同时，随着第三批供地的优质地块陆续上市，将会为“金九银十”带来更多的热点话题，有利于吸引购房者入市。