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小区老了②
文、图/广州日报全媒体记者张慧琪、肖欢欢 见习记者施雨
“我们小区停车太难了，怎么办？”这是记者走访广州多个老住宅小区时，最常听到的一句话。
在广州市越秀区四方塘社区，有居民说，小区两条双向车道，一侧停满车，另一侧也常被占道，会车时经常发生剐蹭，有时楼栋门前也停了车，居民进出得绕着走；在新河浦社区，十多年前，每到下午就有老人搬张小凳子坐到街边，帮下班回来的孩子占车位，“车主吵架，老人也吵架”；在广轻苑小区，月租车位要排队，通常要排三四年才能轮上。
停车难，是老小区最日常、最磨人的共性难题之一。它消耗着居民的耐心、消磨着邻里的和气，也考验社区治理的细功夫。老住宅小区停车难，难在哪里？出路何在？近日，记者走访广州多个老住宅小区，探寻不同解决之道，也试图追问：好的方案，好在哪里？能不能复制？
走访：难在哪？车位太少
停车难，是老城区老住宅小区最集中的民生痛点之一。以越秀区为例，越秀区人大网站公开的《关于优化老城区交通治理的建议》（编号56）提到，截至2025年底，越秀区机动车保有量约18万辆，停车位约8.2万个，缺口率超过54%，车位“一位难求”。
根据广州市有关部门1988年公布的住宅小区配建停车场标准，住宅每3—5户应配建1个停车位，但早期建设的单位房改房几乎没有配建车位。
直到2007年，广州修订住宅配建车位标准，但新标准主要面向新建、改建住宅，难以弥补老住宅小区此前的配建“欠账”。在汽车保有量持续增长的背景下，依照上世纪泊位配建标准建成的老住宅小区，早已无法满足居民停车需求。记者走访的四方塘社区，就是典型的老住宅小区。楼栋建成于上世纪90年代初，小区有三排老旧楼房、两条双向车道。
记者在现场看到，车道一侧停满车辆，地面未划车位线，部分车辆停在对向车道，有的车甚至挡在楼栋门前。多位居民告诉记者，小区内无物业管理，不收停车费，车位先到先得。几年前曾由居委会牵头、业主集资聘请人员在门岗管理，如今已取消。
一位居民说，儿子下班回来经常没有车位，只能把车停在小区门口的饭店前。记者看到，饭店门口已停着3辆车。“白天饭店营业，车位紧张；到了晚上，饭店打烊后才可以临时停一下。”
与四方塘社区无物管、不收费、车位先到先得不同，广轻苑小区并非无人管理，也建有地下停车场，但只有19个车位，同样停车难。管理人员介绍，大部分车辆停放在小区露天车位。一位居民告诉记者，即便缴纳月租，地面车位也不固定，仍要靠抢。
“有车无位，现在很多人被迫把车停到远郊，一个月停车费才100多元，上班就骑电动车。”他估算，小区起码有几十名居民把车停到远郊。
探索：怎么解？盘存量+拓空间+提效率
车位少、管理难，是老旧小区停车难的共同特征。面对这道难题，不同小区正在走出不同的路。有的在存量里盘活，有的向空中要空间，有的则向管理要效率。
1.内部盘活+外部“借位”
海珠区第三金碧花园楼龄超过20年，共有4500户住户，原有车位约2300个。此外，由于外来车辆也能进入，小区停车问题一度十分突出。物业经理龚礼粤说，晚高峰住户回家经常在门口排队，有时甚至排到马路上。
如何解决？物业的第一步，是内部“抠”空间。85栋前原有一片杂乱泥地，长期闲置。物业想把它改成停车场，但难点在“人”——这块地属于业主共有，改造成停车场要征得多数住户同意，有住户担心噪声、扬尘等。物业用了两年时间反复沟通逐户解释。最终，这片泥地变成可停放200辆车的停车场。更关键的是，新增车位月租保持180元不变。“挖潜”出来的车位不仅造福业主，还产生了收益。
龚礼粤说，很多老住宅小区也有停车位“挖潜”空间，但往往卡在做不通业主工作上，“需要充满诚意、做大量细致的工作，才能达成双赢”。
第二步，是用价格杠杆拦住外来车辆。此前小区临停仅1元/小时，成了“价格洼地”，大量外来车前来占位。物业征集住户意见后，将外来车临停费用调至5元/小时、24小时封顶35元，让业主拥有车位优先使用权。
第三步，是向周边“借”车位。小区内部盘活终归有限，物业和居委会一起出面，与广州交投实业有限公司协商，让小区西南侧天桥下的石溪1号停车场预留400多个车位给住户。龚礼粤说，这种“借外力”的做法对双方都有好处：停车场有了稳定的住户承租群，小区也补上了车位缺口，皆大欢喜。
经过“内部盘活+价格调节+周边借位”，小区车位从约2300个增至近3000个，停车难大为缓解。
这条路子的关键，是物业牵头、居民配合、市场化定价，同时将小区周边资源变成“共享车位”。但每一步都不轻松：内部“挖潜”要过“业主同意关”，价格调节要过“意见征集关”，外部借位要过“协商谈判关”。
2.建立体停车场
番禺区大石街猛涌村则选择新建立体停车场。这里老住宅小区多，车辆经常在路边乱停，占位纠纷频发。经开会讨论，村委会决定把村口简陋的停车场改建为三层半立体停车场。
项目于2022年3月动工、2023年底交付。这座建筑面积6150平方米的立体停车场，设有200个车位，基本满足了周边住户的停车需求。
这条路子的关键，是村集体或物业有组织地推动增量建设，集约化利用空间，解决“车位从哪来”的问题，同时用车位收益反哺管理。
当然，立体车库并非“万能解”。广东省静态交通协会副秘书长侯健明分析，老住宅小区建立体车库，首先卡在“钱”上：平均一个车位造价3万—5万元，业主筹资、厂家垫资，还是第三方投资，往往难以谈拢。其次是“人”的意见难统一：在业主共有场地建停车场，依法需要业主参与表决。而无业委会、无物管会的老住宅小区，连谁来牵头都是难题。
此外是投资收益和确权难题。业委会每届任期5年，投资方盈利需8—10年，业委会不敢签，投资方不敢投；立体车库只能整体确权，无法按单个车位登记，每个机械车位只能长租、无法出售，而整体确权又需办理规划报建手续，过程和结果都充满不确定性。因此，要建成立体车库并非易事。
3.向管理要效率
既然车位供给难以增加，那就用精细管理提升有限车位的使用效率。越秀区新河浦社区的居民自治，就是一个样本。
2016年，新河浦居民互助会正式成立，初衷就是通过居民自治解决社区停车难题。此前，社区没划停车线，居民停车全靠抢，抢不到就乱塞。当时，社区因停车产生的月均报警数达57宗。
划定174个停车位、聘请车管员、制定居民停车管理公约，是互助会治理停车问题的首要举措。互助会通过发放停车证确定停车资格，路段内住户、租户、单位机构员工均可申请，车位先到先得；费用按月缴为350元，按年缴为3000元。10年来，价格只上调过一次，涨了50元。
价格如此惠民的背后，是互助会的志愿精神在起作用。“我们全是义工。”互助会会长李小燕介绍，互助会9位理事会成员都是志愿服务，只有3位干事和车管员带薪。互助会一度考虑请物业公司，但提出车位费不能高于300元的要求后，前来投标的公司都表示做不到。
如今，这一模式也面临挑战。李小燕提到，一方面是经费与人力压力：今年申领停车证的车比去年减少约30辆，加上超龄劳动者权益保障规定出台，车管员在法定节假日加班需要支付双薪甚至三倍工资。为了控制开支，从今年7月起，互助会到了五一、国庆等也给车管员放假，同时减少了车管员数量。即便如此，经费依然捉襟见肘。
另一方面，停车难还在向外溢出，部分居民把车停到远郊，改骑电动自行车后，社区里电动自行车增多，停放、充电、通行秩序又成了新的管理课题。新河浦社区党委书记张银玲认为，这一模式能否复制，要看有没有一帮热心的居民。
不过，这些挑战并不意味着这条路走不通。起码，居民自治解决了老住宅小区停车“从乱到治”的第一步。
分析：五类“病根”看这里
以上3个小区的探路各有各的解法，但面对庞大的老住宅小区基数，这些样本能否复制？广州市停车场行业协会会长李绪进在接受记者采访时点出了老住宅小区停车难背后的深层症结。
“老住宅小区停车难不是铁板一块，里面的情况千差万别，必须因地制宜、‘一区一策’。”李绪进将停车难“病根”大致归为五类。第一类是“先天欠债”型。早年建房没配建指标，后来住户大量买车，根本没地方停。第二类是“空间挤压”型。有些小区停车场没人管，大量车辆乱停放，形成“破窗”效应，小区停车空间便“爆”了。第三类是“权属碎片化”型。单位与单位之间红线不清，扯皮多年，于是车辆就随意乱停放。第四类是“需求叠加”型。周边有医院、学校，潮汐式接送需求直接压垮了小区原本脆弱的停车生态。第五类是“资源闲置型”。“有些老小区早年建了立体车库，但因为标准低，长宽高和承重都跟不上现在的大型车和新能源车需求，最后成了摆设。”他直言，对于这些已经不适用的旧车库，不如干脆拆除。
李绪进说，近年来老住宅小区停车难还出现了新情况——“电鸡”挤占小区停车位，让本就紧张的停车空间雪上加霜。
专家建言
用补偿机制“活化”资源
李绪进认为，应针对各个小区停车场的不同“病根”施策。他举例说，老住宅小区想建立体车库，不管建在哪栋楼旁边，采光、噪声都会让居民有意见。“没有一套规则，事情就推不动。”他建议借鉴广州旧楼加装电梯的经验——一楼采光受损，就从收益里拿出一部分补偿一楼。“停车收费不可能全免，把收上来的钱，给受影响最大的住户发点补偿，或在停车费上给予优惠，有了利益调节，建车库的阻力才能降下来。”
在他看来，新河浦社区的居民自治就是很好的经验。他建议，对于这类老住宅小区的停车收益，不仅要补偿受影响的低层住户，甚至可以给予没有车的居民一定的分红或补偿。“只有把各方的利益都摆在明面上，算清楚这笔账，才能最大程度化解矛盾。”
除了地面空间，李绪进还指出了一处常被忽略的地下资源——老住宅小区废弃的自行车库。“很多小区都有地下自行车棚，现在基本废弃了，可以把这部分资源利用起来。只有让这些资源真正流动起来，老旧小区周边的停车压力才能真正松绑。”他建议，建立停车位资源清单和车库建设牵头小组，对具备建设停车场可能的社区设立台账，由街道牵头，发动社会资源，及时进行评估，如果条件具备了，要成立项目小组，加速推进。
记者手记
摸索与共治中蹚出一条新路
一个在存量里盘活，一个在增量上突破，一个从管理要效率。三个小区路径不同，指向相同：老住宅小区停车难并非无解，关键在于有人牵头、把账算清、让居民受益。
但三条路都有前提。物业牵头，前提是居民信任、愿意配合；建立体车库，前提是有组织主体、有资金、有收益预期；居民自治，前提是有一帮热心人。换句话说，可复制的不是某一个具体做法，而是那套把事情办成的机制。更难也更重要的是，把一次成功的“特例”，变成一套可运转的“办法”。
探路者们在小区内部想办法，而在小区外围，一场城市级的“开源”也在提速。正如李绪进所观察到的，近期广州在政策层面接连出招：今年9月1日起施行的《广州市机动车停放服务收费管理办法》规定，中心六区（越秀、海珠、荔湾、天河、白云、黄埔）道路停车泊位实行分类计费：夜间准停路段、临停快走区域及专用泊位（充电专用除外）不收取使用费。与此同时，今年2月施行的《广州市停车场条例》明确，国家机关、事业单位自用且与办公场所分开管理的停车场，应在非工作时间有序向社会开放。
“这些机关单位大多在老城区，晚上和节假日车位刚好空出来，周边居民正好需要停车，潮汐匹配非常精准。”专家表示，这种由点及面的资源共享，正在为紧绷的老城区停车资源提供有力的增量补充。
车位缺口既是城市发展带来的挑战，也是增进民生福祉绕不开的“持久战”。只要有关部门善管理、市场主体肯让利、居民自治能生长，那些曾经“一位难求”的老住宅小区，总能在一次次的摸索与共治中，蹚出一条新路来。
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